Guevara-Sanabria, J., Osorio-Ospina, J., y
Pulgarín-Arias, A. (2019). Medición del valor
razonable de los bienes inmuebles en Colombia:
un análisis de la actividad de valuación y su
coherencia con las NIIF. Contaduría Universidad
de Antioquia, 75, 139-161.
Doi: https://doi.org/10.17533/udea.rc.n75a06
Medición del valor razonable
de los bienes inmuebles en Colombia:
un análisis de la actividad de valuación
y su coherencia con las NIIF
Jaime-Alberto Guevara-Sanabria
jalberto.guevara@udea.edu.co
Universidad de Antioquia
Orcid: 0000-0002-6987-5214
Juan-Sebastián Osorio-Ospina
juan.os.os91@gmail.com
Universidad de Antioquia
Orcid: 0000-0002-4492-5342
Andrés-Felipe Pulgarín-Arias
andres.pulgarin@udea.edu.co
Universidad de Antioquia
Orcid: 0000-0003-4646-5957

Medición del valor razonable de los bienes inmuebles en Colombia: un análisis de la actividad
de valuación y su coherencia con las NIIF
Resumen: Uno de los problemas de la implementación de NIIF, es la dificultad para hallar el
valor razonable de los activos, al ser altamente subjetiva y al existir diferentes bases de medición.
Lo anterior ha ocasionado conflictos en la toma de decisiones, debido especialmente a la baja
comparabilidad y oportunidad de la información financiera. El presente trabajo pretende aportar a la
discusión sobre las bases de medición del valor razonable, especialmente en la cuenta de Propiedad,
Planta y Equipo, teniendo en cuenta la normatividad internacional y la colombiana. Mediante un
análisis de la literatura existente, se abordarán tres variables: los conceptos de medición y valor;
las bases de medición aplicables a la Propiedad, Planta y Equipo y finalmente la medición de este
ítem en Colombia. Mediante este trabajo de tipo cualitativo y descriptivo, se advierte que el proceso
de valoración de activos debe evolucionar, tanto en el mercado inmobiliario colombiano, como en
los procedimientos de valoración, lo que involucra cambios en el orden normativo colombiano, en
vista que se observan falencias entre las bases normativas colombianas con los enfoques sugeridos
en la NIIF 131. Es así como se hace visible un largo camino por recorrer en materia de valoración,
en el cual se deben implementar estrategias de unificación de las bases de medición en Colombia
junto con las Normas Internacionales de Información Financiera y de las Normas Internacionales
de Valoración.
Palabras Clave: Valor Razonable, bases de valoración, Propiedad Planta y Equipo, convergencia,
Normas Internacionales de Información Financiera (NIIF), Normas Internacionales de Valoración
(IVS).
Measurement of the reasonable value of immovable property in Colombia: an analysis of the
valuation activity and its coherence with the IFRS.
Abstract: One of the problems in the implementation of the IFRS is the difficulty to find the
reasonable value of assets, because it is highly subjective and there are different measurement bases.
This has caused conflicts in decision making, mainly due to the low comparability and opportunity
of financial information. The present work intends to contribute to the discussion on the bases of
reasonable value measurement, especially regarding Plant and Equipment Property, taking into
account international and Colombia regulation. Through an analysis of the existing literature,
three variables will be addressed: the concepts of measurement and value; the measurement bases
applicable to Plant and Equipment Property and finally the measurement of this item in Colombia.
With this qualitative and descriptive work, it is noticed that the assets valuation process must evolve,
both in the Colombian real estate market as in the valuation procedures, which involves changes in
the Colombian regulatory order, since shortcomings are observed between the Colombian regulatory
bases with the approaches suggested in IFRS 13[1]. Thus, a long way to go is made visible in
terms of valuation, where strategies for the unification of measurement bases in Colombia should be
implemented together with the International Financial Reporting Standards and the International
Valuation Standards.
Keywords: Reasonable value, Valuation bases, Plant and Equipment Property, Convergence,
International Financial Reporting Standards IFRS/ International Valuation Standards IVS.
Mesure de la valeur raisonnable des biens immeubles en Colombie: une analyse de l’activité de
valorisation et sa correspondance avec les IFRS
Résumé: Un des obstacles pour l’implementation des IFRS réside dans la difficulté à trouver la
valeur raisonnable des actifs. En étant fortement subjective et en ayant différents bases de mesure,
celle-ci a provoqué des conflits dans la prise de décisions. Cela à cause, tout particulièrement, du
bas niveau de comparabilité et d’opportunité de l’information financière. Ce travail-ci a pour but
de contribuer à la discussion sur les bases de mesure de la valeur raisonnable, tout particulièrement
dans la Propriété Immobilisations Corporelles, en tenant compte de réglamentations nationales et
1 Norma Internacional de Información Financiera - Medición al valor razonable.

internationales. Au moyen d’une analyse de la littérature, trois variables seront prises en compte :
les concepts de mesure et valeur ; les bases de mesure applicables à la Propriété Immobilisations
Corporelles et, finalement, la mesure de cet item en Colombie. Grâce à ce travail de genre qualitatif
ainsi que descriptif, il est souligné que le processus de valorisation des actifs doit évoluer dans
le marché immobilier colombien et aussi dans les processus de valoration, ce qui comporte
de changements dans la réglamentation colombienne, étant donné les lacunes entre les bases
normatives colombiennes sous la perspective suggeré par la IFRS 13 [1]. Ainsi le long chemin à
parcourir en ce qui concerne la valorisation devient visible. C’est sur ce chemin qu’il faut mettre
en place des stratégies d’unification des bases de mesure en Colombie avec les normes comptables
internationales et les normes internationales pour la valorisation.
Mots-clés: valeur raisonnable, bases de valorisation, Propriété Immobilisations Corporelles,
convergence, Normes Comptables Internationales IFRS, normes internationales por la valorisation
NIV
Medição do valor razoável dos vens imóveis na Colômbia: uma análise da atividade da
avaliação e a sua coerência com as NIIF
Resumo: Um dos problemas da implementação de NIIF, é a dificuldade para achar o valor
razoável dos ativos, por ser altamente subjetiva e ao existir diversas bases de medição, tudo isto
tem ocasionado conflitos na toma de decisões, devido especialmente à baixa comparabilidade e
oportunidade da informação financeira. O presente trabalho pretende aportar à discussão sobre
as bases de medição do valor razoável, especialmente no ativo imobilizado, levando em conta
os regulamentos internacionais e colombianos. Através de uma análise da literatura existente,
abordam-se três variáveis: os conceitos de medição e valor; as bases de medição aplicáveis ao
ativo imobilizado y, finalmente, a medição deste item na Colômbia. Mediante este trabalho de
tipo qualitativo e descritivo, evidencia-se que o processo de valoração de ativos deve evolucionar,
tanto no mercado imobiliário colombiano, quanto nos procedimentos de avaliação, o que produz
mudanças na normatividade colombiana, dado que se observam falências entre as bases normativas
colombianas com os focos sugeridos na NIIF 13[1]. É assim como se corrobora um longo caminho
por percorrer no relacionado como avaliação, no qual devem ser implementadas estratégias de
unificação das bases de medição na Colômbia, junto com as Normas Internacionais de Informação
Financeira e das Normas Internacionais de Avaliação.
Palavras Chave: Valor razoável, Bases de Avaliação, Ativo imobilizado, Convergência, Normas
Internacionais de Informação Financeira NIIF / Normas Internacionais de Avaliação IVS.

Cont. udea (julio-diciembre), pp. 139-161. © Universidad de Antioquia-2019.
Medición del valor razonable de los bienes
inmuebles en Colombia: un análisis de la actividad
de valuación y su coherencia con las NIIF
Juan-Sebastián Osorio-Ospina, Jaime-Alberto Guevara-Sanabria
Doi: https://doi.org/10.17533/udea.rc.n75a06
Primera versión recibida en septiembre de 2019 - Versión final aceptada en octubre de 2019
I. Introducción
El minucioso trabajo de armonización desarrollado por el International
Accounting Standard Board (IASB) 2 ha alcanzado niveles idealizados de
aceptación. Actualmente, 140 países han adoptado las disposiciones de esta
institución, convirtiéndose así en uno de los eventos más importantes en la
historia de la regulación contable (Dasker, Hail, Leuz y Verdi, 2008). Colombia
no ha sido la excepción y después de un largo proceso iniciado en 1993,
culminó con la implementación de dichos estándares con la aplicación del
Decreto Único Reglamentario (DUR) 2420 de 2015.
Sin embargo, este proceso ha tenido muchos contratiempos y retos en
el desarrollo de la norma tanto a nivel mundial como en Colombia, y el
principal desafío es el desarrollo del valor razonable como base de medición
contable de los activos y pasivos. Lo anterior es debido principalmente a las
múltiples técnicas de valoración existente, al alto componente de subjetividad
involucrado en el proceso y a las pocas guías o desarrollos diseñados a
actividades o mercados específicos, afectando la comparabilidad y en general,
la calidad de la información contable.
Tanto es así que algunas de las crisis financieras, como la ocurrida en el
año 2008 con los títulos sub-prime, se pone de manifiesto la incapacidad de
contadores, auditores y reguladores de los mercados, para hallar una buena
medición de valor razonable (André, Cazavan, Dick, Richard, y Walton P,
2009). A pesar de que existen organismos como el IVSC, siendo una entidad
independiente, sin ánimo de lucro, cuyo propósito es producir Estándares
2 IASB por su sigla en inglés: Comité de Normas Internacionales de Información Financiera

143Contaduría U niversidad de Antioquia – No. 75. Medellín, j ulio-diciembre 2019
Internacionales de Valuación (IVS por sus siglas en inglés), aportando a la
discusión sobre adopción del valor razonable propuesto por IASB (Arias M.
y Sanchez A., 2011). Con el desarrollo de la norma IFRS), en donde, se tienen
protocolos de cooperación para reglas de valoración (IFRS y IASB, 2014), no se
ha logrado un proceso de armonización entre los emisores de normas.
En Colombia se ha desarrollado un proceso de adopción de los IVS, el cual
ha sido auspiciado por el Registro Nacional de Avaluadores (RNA), entidad que
representa al país ante el IVSC desde el año 2003, y que a su vez, adelanta la
labor de publicar documentos normativos para regular y guiar la actividad
valuadora a la luz de las disposiciones del IVSC (Romero, 2013). Adicionalmente
se tiene el marco de la Ley 1673 de 2013, en donde se reglamenta la actividad
del avaluador. El Registro Nacional de Avaluadores, es reconocido por el
Instituto Colombiano de Normas Técnicas (ICONTEC) como la Unidad Sectorial
de Normalización de la Actividad Valuatoria y el Servicio de Avalúos (UNS AVSA)
desde el año 2006. Actualmente el RNA ostenta un trabajo de normalización
respaldado por la elaboración de 9 Normas Técnicas Sectoriales (NTS) y 6
Guías Técnicas Sectoriales (GTS) cuyos principios encuentran argumento en las
disposiciones del IVSC, prestando especial atención a la valuación de activos
inmuebles. (Registro Nacional de Avaluadores, 2016), sin embargo, a la fecha no
se tienen los acuerdos definitivos entre estas dos entidades.
Igualmente, los desarrollos existentes sobre el valor razonable se han dado
es sobre los activos financieros, descuidando un rubro muy importante por
la materialidad que representan y los flujos de efectivo futuro que generan,
como lo son la Propiedad, Planta y Equipo (en adelante PPE). El Análisis de la
literatura de diferentes países relacionada con el valor razonable de activos de
larga vida indican, primero, que este ítem, a pesar de ser muy representativo
en los estados financieros, no ha sido abordado por la investigación (Shellhorn,
y Stir, 2019). De esta forma, el eje de este trabajo es analizar las implicaciones
que tiene la medición del valor razonable en la PPE en Colombia, en el marco de
la convergencia a NIIF, comparando la situación de la valoración de inmuebles
con la influencia de los preceptos internacionales vigentes, y segundo, permite
reconocer aspectos relevantes de su aplicación, que posteriormente dan bases
para abordar la lectura pormenorizada de las normas colombianas sobre
valoración de la Propiedad, Planta y Equipo.
Para el desarrollo del artículo nos centraremos en el contexto de
la valoración, con una aproximación del concepto de medición y valor,
posteriormente, realizaremos un análisis de la base de medición aplicables a la
PPE, para finalmente discutir los procesos de valoración de acuerdo a NIIF, IVS y
analizándolos con la realidad colombiana.

144Guevara, O sorio, Pulgarín-Arias. Medición del valor razonable de los bienes inmuebles en Colombia...
Guevara-Sanabria, J., Osorio-Ospina, J., y Pulgarín-Arias, A.
II. Metodología de Investigación
El análisis de los impactos que la implementación del valor razonable tiene
sobre la valoración de los activos fijos en Colombia, se aborda desde el enfoque
cualitativo, mediante el cual se pretende explorar, además de la percepción de
diferentes autores respecto al concepto de valor razonable, las implicaciones
que tiene su medición en la preparación de información, procedimientos y
disposiciones legales que delimitan la valoración de PPE en Colombia.
Para lograr un estudio adecuado del tema de investigación, fue necesario
realizar un análisis documental de las NIIF y de las IVS relacionadas con la
medición del valor razonable de la propiedad, Planta y Equipo y especialmente
sobre los activos inmuebles, de la bibliografía relacionada con la aplicación
del valor razonable como método de medición y del marco normativo de la
respectiva valoración en Colombia. De esta manera, se realizó una investigación
de tipo descriptivo, donde se dilucidan los principales requerimientos de
las Normas Internacionales respecto a la medición del valor razonable de
los activos inmuebles, así como la capacidad de este método para ofrecer
información en cumplimiento con las características cualitativas fundamentales
y de mejora, consignadas en el Marco Conceptual redactado del IASB. De la
misma manera, se logra realizar una descripción de los principales elementos
de la valoración de PPE en Colombia, y cómo estos aportan a la medición del
valor razonable, sin dejar a un lado la explanación de las debilidades para la
estimación del valor razonable.
III. Contexto de la valoración
Desde las comunidades antiguas se ingeniaron los mecanismos adecuados
para configurar transacciones ordenadas, mecanismos tales como el trueque o
el intercambio, o las transacciones basadas en materias primas, en preámbulo a
la generación de convenciones monetarias que permitieran tasar el valor de los
recursos sacrificados y el de los bienes o servicios suministrados en retribución.
El salario es un ejemplo de la forma como las materias primas tomaron valor en
las comunidades antiguas; el pago retributivo al trabajo aplicado por esclavos
y trabajadores en Egipto, Grecia y Roma se expresaba en trigo, sal, pescado,
tejidos, entre otras mercancías (Varela, 2006). Cuando la acumulación de
riquezas se hizo evidente, se presentó la urgencia por dejar testimonio escrito
de los recursos adquiridos y de las transacciones configuradas, demostrando la
necesidad de contabilizar las actividades comerciales. “Cuatro milenios antes
de la era cristiana (a.c.) hay testimonios documentales escritos como textos
contables, contratos, recibos, cartas particulares y comerciales, grabados en
planchas o tablillas de arcilla cruda, que muestran una vida económica”. (Mora,
2014, Pág. 66).

145Contaduría U niversidad de Antioquia – No. 75. Medellín, j ulio-diciembre 2019
Es así como el concepto de valor empieza a generar discusiones relacionadas
con los criterios para hallar dicho valor y sus relaciones con las partes
interesadas (De Andrés y Lorca, 2007).
III.I Aproximación a los conceptos de medición y valoración
Como lo indicó el proyecto de ley de avaladores Gaceta 109/ 12 proyecto de
Ley 206 de 2012:
El primer avalúo que registra la historia se encuentra en la biblia: Capítulo XXIII
1 a 20 del génesis cuando se negoció la tumba para Sara, la esposa de Abraham,
que fue vendida por Efrón, cuando este último le dijo: “La tierra que pretendes vale
cuatrocientos siclos de plata: ese es el precio de lo que tratamos entre los dos”
Abraham, oído esto, hizo pasar el dinero determinado por Efrón, a presencia de los
hijos de Het, es a saber, cuatrocientos siclos de plata de buena moneda corriente. Con
esto aquel campo que antes era de Efrón, en que había una cueva doble, mirando hacia
Mambre, tanto el campo, como la cueva, con todos los árboles en todo su término
alrededor, fue cedido en pleno dominio a Abraham, a vista de los hijos de Het, y de
cuantos entraban por la puerta de aquella ciudad.
En el mismo sentido, el primer avaluador fue Efrón, hace 4500 o 5000 años
quien asignó el valor a la tumba doble y de los terrenos aledaños con árboles,
en 400 siclos de plata, finalizando con la aceptación de Abraham. En este
primer momento quedan faltando preguntas importantes como quién fijó ese
precio y por qué.
Posteriormente se indica que el “valor” nace en la satisfacción de las
necesidades del individuo con la adquisición y uso de recursos. A este nivel, se
hace imprescindible distinguir entre costo y valor. Según KAM (citado en Lima
de Melo, Ferreira da Cunha, Katsumi, y Rezende M, 2012, p.141) “la relación
entre costo y valor es, que cuando se incurre en el costo, se espera que este
sacrificio tenga por consecuencia un valor, una recompensa”. Sin embargo,
para llegar al valor es necesario reconocer los atributos de aquellos recursos y
cuantificarlos, ejecutando de esta manera un proceso de medición.
En el proceso contable, reconocimiento y medición se consideran
actividades importantes (Mejía, 2010). Para Fahnestock y Bostwick (2011, pág.
4), “Reconocimiento tiene que ver con cuando un ítem debería ser reportado en
los estados financieros y medición tiene que ver con por cuanto (o qué valor) un
ítem debería ser reportado en los estados financieros”
Por otro lado, el concepto de medición para Lima de Melo et al. (2012, Pág.
141), es: “Medir es el proceso de atribuir números para representar propiedades
materiales que no son expresadas por números en virtud de las leyes que las
rigen”. La medición se entiende como la cuantificación de los flujos reales de
información alrededor de un elemento; expresar económicamente dichos
atributos es lo que se conoce como valoración, generando homogeneidad en
las transacciones bajo una unidad de cuenta monetaria, en nuestro caso el

146Guevara, O sorio, Pulgarín-Arias. Medición del valor razonable de los bienes inmuebles en Colombia...
Guevara-Sanabria, J., Osorio-Ospina, J., y Pulgarín-Arias, A.
dinero (Arias, y Sanchez, 2011). De esta forma para Castañeda y Arenillas (2011,
Pág. 2): “La valoración de activos es el epicentro de un sinfín de elementos
esenciales del sistema económico-financiero”, en donde, el objetivo perseguido
por la valoración, debe ser la preparación de información financiera realista
y razonable, que sirva de apoyo para la toma de decisiones empresariales.
(Benavente, 2010); (Rérolle, 2008).
III.II. El valor razonable como base de valor de la medición de
Propiedad Planta y Equipo
Según Arias, y Sanchez (2011, Pág. 101 ), “Una base de valor es definida como
una declaración de los supuestos fundamentales de la medición o valoración”.
Estos autores hacen una recopilación de las bases de valor utilizadas por el
IASB, el IVSC y algunas de las utilizadas en Colombia.
Tabla 1: Comparación bases de valor
IASB IVSC Colombia
Costo histórico Costo Superintendencia Financiera:
Costo corriente Precio Valor o precio justo de intercambio
Valor realizable (o de liquidación) Valor Instituto Geográfico Agustín Codazzi:
Valor presente Valor de cambio Valor Asegurable
Costo Valor de mercado Valor Catastral
Valor neto realizable Valor de Inversión Valor Comercial
Valor específico Valor especial Valor Contable
Valor en uso Valor razonable Valor de Mercado
Costo amortizado Valor de Oportunidad
Valor razonable Valor de Reposición Nuevo
Valor Físico o Valor Neto de Reposición
Fuente: Arias, y Sanchez, 2011.
Ante las múltiples bases de valoración cualitativas que coexisten, no existe
unidad de criterio técnico para la determinación del valor, lo que podría generar
una distancia entre la realidad y el valor razonable. A la fecha no existe un
sistema único de medición, del valor razonable como base de medición de la
información financiera para efectos de suministrar información de alta calidad.
De esta forma se vuelve indispensable la definición de valor razonable la cual se
considera como: “(…) el precio que sería recibido por vender un activo o pagado
por transferir un pasivo en una transacción ordenada entre participantes del
mercado en la fecha de la medición”. (IASB, 2015, Párr. 25)
A partir de esta definición se examinan los puntos importantes de la
medición:

147Contaduría U niversidad de Antioquia – No. 75. Medellín, j ulio-diciembre 2019
El precio de salida, es decir, el precio que se recibiría al perfeccionar la venta
de un activo, o por el que se pagaría o se transferiría un pasivo. Considerando
que en esta definición se contemplan las expectativas de flujo de caja de los
participantes (IASB, 2015a). A su vez, la medición alude a un activo o pasivo
concreto cuyas características deben ser evaluadas a la luz de la observación de
los participantes del mercado en la fecha de la medición, teniendo en cuenta:
condición y localización del activo; y restricciones sobre su venta o uso. Para el
caso de los activos no financieros, debe tenerse en cuenta el máximo y mejor
uso por parte de los participantes del mercado. (IASB, 2015 y 2015a). Para esta
medición es necesario la identificación de los participantes de dicho mercado
siempre que actúen bajo absoluta independencia y tengan comprensión
razonable del activo o pasivo que se pretende transar, situación que en la
aplicación en la PPE es altamente subjetiva.
Según el IVSC, la definición del IASB está dirigida a encontrar el valor de
mercado (IVSC, 2013). Buscando corregir esta tendencia mercantilista se define
el valor razonable de la siguiente manera: “Fair value is the estimated price
for the transfer of an asset or liability between identified knowledgeable and
willing parties that reflects the respective interests of those parties” (IVSC,
2013, parr. 38). Esta definición fue construida partiendo de la mayor amplitud
del concepto de valor razonable en contraste con el valor de mercado de un
activo, en donde el valor razonable debe estimar un precio que sería justo para
dos partes identificadas, considerando las ventajas y desventajas significativas
para cada una de ellas; mientras que el valor de mercado, en ocasiones, ignora
algunas ventajas percibidas desde la perspectiva de alguno de los participantes.
En cuanto a las técnicas de valoración, la NIIF 13 se limita a mencionar tres
enfoques ampliamente utilizados para escoger las técnicas apropiadas que son:
el enfoque de mercado, el enfoque del costo y el enfoque del ingreso (FASB, 2010);
(IASB, 2015). El enfoque de mercado se vale de los precios y otra información
relevante evidenciada en transacciones del mercado que comprometen activos,
pasivos o un grupo de activos y pasivos idénticos o similares; el enfoque del
costo se manifiesta a travéz del importe que se requeriría para sustituir un
activo y su capacidad de sevicio; y por último, el enfoque del ingreso pone
especial atención en los importes que pueden acontecer en el futuro y el valor
que significan en el presente al ser descontados (IASB, 2015). De esta forma, se
abre a la posibilidad de utilizar la técnica de valoración que sea más apropiada;
sin restringir alguna, siempre y cuando dicha técnica maximice el uso de datos
de entrada observables relevantes, y minimice el uso de datos de entrada no
observables. Esta situación abre una gama de posibilidades a los preparadores
de la información contable, ya que se puede escoger la medición a valor
razonbale pero cambiar la técnica de medición, afectando la comparación de la
información contable.

148Guevara, O sorio, Pulgarín-Arias. Medición del valor razonable de los bienes inmuebles en Colombia...
Guevara-Sanabria, J., Osorio-Ospina, J., y Pulgarín-Arias, A.
III.II.I El valor razonable como base para preparar información
comprensible
En un informe de la Securities and Exchange Commision (SEC), en el 2008
se expresa la alta percepción de los inversionistas respecto a la transparencia
y la confiabilidad de la información medida a valor razonable (Gómez, De la
Hoz, y López, 2011). Igualmente, el valor razonable, incorpora más información
a los Estados Financieros a la que pueden acceder los inversionistas (Maija y
Sahlstrom, 2009). Dicha cantidad de información promueve consecuentemente,
un amplio control sobre las transacciones (Morales, 2010), abonando un terreno
óptimo para la gestión de riesgos, reduciendo la posibilidad de manipulación
de la información por parte de los administradores (De Andrés y Lorca, 2007);
(Magnan y Thornton, 2010) y previniendo flujos de caja negativos sobre
transacciones futuras (De Andrés y Lorca, 2007), así como efectos de una
posible crisis, en orden a su detección oportuna (Morales, 2010). A su vez Ball
(2006), considera que información con estos atributos, atañe en consecuencia,
mayor acceso al crédito y mejores relaciones de mercado. Sin embargo, según
Fahnestock y Bostwick (2011) y Navarro y Pérez (2009), el poder proyectar los
flujos de caja de una transacción, no implica que pueda analizarse la solvencia
de una entidad, en virtud de la dificultad que interpone la estimación del valor
razonable para medir los flujos de caja futuros reales.
III.II.II La verificabilidad de las mediciones del valor razonable
La información a valor razonable provee de realidad a la situación financiera
siempre y cuando se desarrolle con precios disponibles en un mercado eficiente
y líquido, pero pierde toda virtud cuando se enfrenta a mercados ilíquidos
atestados de incertidumbre que promueve la toma de decisiones erradas (BDE,
2008); (Fahnestock y Bostwick, 2011). Para Morales (2010), la medición del
valor razonable de instrumentos ilíquidos evoca un alto grado de subjetividad.
Apoyando este argumento Rérolle (2008, p.3) menciona: “Hay tantas opiniones
sobre el valor de un activo como potenciales inversionistas”. De este modo,
cuando se consideran criterios altamente subjetivos, el valor encontrado, no
debería llamarse razonable (Barbosa, 2010). De forma radical, Fahnestock y
Bostwick (2011, p.5) considera que: “Es ridículo aplicar a la contabilidad a valor
razonable a activos que no tienen mercado”. Se hace entonces, una exhortación
al desarrollo de métodos de estimación generalmente aceptados, en ausencia
de los cuales se fomentan los problemas de subjetividad. (Benavente, 2010);
(Navarro y Pérez, 2009)
No obstante, en la estimación del valor razonable, se inmiscuye un alto
grado de subjetividad, frente a la que Hernández (2005) y Rérolle (2008)
advierten que es inevitable y necesaria para generar información relevante y

149Contaduría U niversidad de Antioquia – No. 75. Medellín, j ulio-diciembre 2019
que, al ser coartada por reglas estrictas, se convertiría en un peligro inminente
para la evocada relevancia de la información.
III.II.II.I El valor razonable y la oportunidad de la información
Según Arias y Salazar (2012), Benavente (2010), García y Zorio (2002), Lima
de Melo et al. (2012), Morales (2010), Navarro y Pérez (2009), Ramanna (2013)
y Silva y Azua (2006) la medición del valor razonable exhibe circunstancias
actuales de mercado y arroja información relevante para la toma de decisiones
inmediatas, propias de un mundo globalizado que precisa de información
oportuna para los negocios. La información a este nivel de oportunidad se
volatiliza con los movimientos del mercado, lo que según BDE (2008) podría
posicionar las empresas en condiciones de incumplimiento de requerimientos
mínimos de capital exigido por las entidades regulatorias en un momento
crítico del mercado. Adicionalmente autores como Zamora y Morales (2018),
consideran que el valor razonable es la medición más apropiada para medir el
riesgo, al menos en instrumentos financieros.
Así mismo, los mercados también pueden verse afectados por la incursión de
muchísimos participantes, volatilizándose aún más. Por lo tanto, es importante
también preparar las empresas (especialmente las PYMEs) antes de implementar
el valor razonable, procurando que la incursión abrupta de estas no ocasione
distorsiones en dichos mercados (De Andrés y Lorca, 2007).
De cualquier manera, cabe mencionar que, si estamos ante un mercado
con precios libres de sesgo, estamos hablando de un mercado eficiente (Silva,
2011), en el cual, la volatilidad, se convierte en información relevante para los
inversionistas (Ball, 2006).
III.II.III. La medición del valor razonable como propuesta de
información comparable
Para Gómez, De la Hoz, y López (2011), el uso de metodologías
estandarizadas para la medición del valor razonable proporciona información
homogénea comparable entre compañías a nivel nacional e internacional. Sin
embargo, cuando la estimación del valor razonable se aleja de un mercado
activo, se asume como referencia elementos similares que coticen en mercados
activos. Analizando con detenimiento esta situación, se logra observar
condiciones distintas para ambos elementos, tan sólo por el hecho de que
uno cotice en dicho mercado y el otro no. (Hernández, 2005). Por otro lado,
en ausencia de metodologías homogéneas y estandarizadas, se vería fomentada
la asimetría de la información y consigo la manipulación de información por
parte de los agentes en busca de su propio beneficio (Fernández, 2015), (riesgo
moral en la teoría de la agencia) o incluso, el uso de información acomodada
favorablemente para los intereses de los preparadores en provecho de la

150Guevara, O sorio, Pulgarín-Arias. Medición del valor razonable de los bienes inmuebles en Colombia...
Guevara-Sanabria, J., Osorio-Ospina, J., y Pulgarín-Arias, A.
ignorancia del mercado (selección adversa en la teoría de agencia). (BDE, 2008);
(De Andrés y Lorca, 2007); (Magnan y Thornton, 2010). Este hecho se acentúa
cuando a los mismos preparadores ganan bonos o comisiones por cumplimiento
de meta, siendo el valor razonable altamente subjetivo es susceptible de
modificación del mismo. (Black J., Chen J. y Cussat M. 2018).
IV. Medición del Valor Razonable de la Propiedad, Planta y
Equipo en Colombia
Al confrontar la definición de valor comercial con la definición de valor
razonable, se observa una debilidad por parte del primero respecto a la
identificación de un mercado activo, donde se evidencien las transacciones
relacionadas con la compra o venta de inmuebles. En este orden de ideas,
se hace necesario dar una mirada a la estructura del mercado inmobiliario
colombiano.
En Colombia se pueden encontrar mercados de tipo principal o intermediado
por agentes corredores, de tal modo que no se evidencian precios cotizados
para los activos sino hasta el momento en que se configure la transacción de
compra-venta en la que comprador y vendedor encuentren acuerdo. Para estas
transacciones, la principal base es el avalúo comercial realizado por el IGAC
o las personas naturales o jurídicas registradas y autorizadas por la lonja de
propiedad raíz de la zona donde se lleve a cabo dicho avalúo (IGAC, 1998). Sin
embargo, los precios de los activos se determinan tomando en cuenta otros
elementos adicionales al avalúo comercial.
Es preciso analizar el comportamiento de los precios de la vivienda en
Colombia para entender mejor los motivos del cambio en los mismos; para este
menester, el Banco de la República se vale del Índice de Precios de Vivienda
Usada (IPVU) y el Índice de Precios de Vivienda Nueva (IPVNBR), en los cuales se
someten las transacciones sobre inmuebles usados y nuevos respectivamente,
en un periodo específico (anual o trimestralmente), a cálculos econométricos
del Banco de la República. Según SERFINCO (2013) y BBVA (2015), las
variaciones en los precios pueden estar explicadas por cambios en los costos de
construcción, en los precios del suelo, en el PIB per cápita, entre otros factores
importantes; demostrando la influencia que tiene la demanda o la oferta de
inmuebles en la dinámica de los precios de los mismos, pudiendo identificarse
un mercado activo.
La medición del valor razonable de un activo responde a las perspectivas
que tienen los participantes de un mercado frente al comportamiento de dicho
activo en la economía, por lo que es necesario evaluar, si el valor comercial
resultante de los avalúos aborda el análisis de dichas perspectivas, incluido en
estas, el análisis de los elementos mencionados. Se vuelve indispensable que

151Contaduría U niversidad de Antioquia – No. 75. Medellín, j ulio-diciembre 2019
existan fuentes de información accesibles para los participantes con el abordaje
adecuado de dichos elementos.
La generación de burbujas hipotecarias resulta del crecimiento en las
expectativas de valorización de los activos, lo que en el mediano y largo plazo
podría desembocar en consecuencias negativas para las economías (SERFINCO,
2013), sumando al análisis de la medición del valor razonable, el detrimento de
la relevancia de la información presentada bajo el modelo del valor razonable en
las condiciones antes relatadas.
IV.I. Aplicación del valor razonable a activos no financieros
Realizando la comparación entre la definición del IASB y el IGAC se visualiza
por parte del IASB la maximización del valor del activo de forma individual o en
usufructo en conjunto con otros activos y/o pasivos, mientras que IGAC, intenta
encontrar el valor del activo en el desarrollo de la actividad más rentable,
ignorando el posible uso de este en conjunto con otros activos y/o pasivos.
Adicionalmente, el IASB estipula que el uso de un activo no financiero tendrá
en cuenta la utilización del activo; respecto a este punto, el IGAC, parece estar
de acuerdo con evaluar las posibilidades físicas y las condiciones legales para el
uso del activo a la hora de estimar el valor comercial. Para efectos de esclarecer
la manera de analizar las posibilidades físicas y las condiciones legales relativas
al uso del activo, el IGAC ofrece un listado de aspectos a tener en cuenta a la
hora de hacer una correcta identificación física y legal del activo en cuestión,
lo que en comparación con la NIIF 13, ofrece una ventaja cualitativa para la
evaluación del máximo y mejor uso del activo. Sin embargo, la normatividad
colombiana, parece ignorar el tema de la factibilidad financiera.
Se hace difícil encontrar acuerdo entre participantes respecto a la
factibilidad financiera del máximo y mejor uso del activo, en orden a la
ausencia de mercados organizados con información pública respecto a este
punto. El IASB indica que el máximo y mejor uso se determinará a partir de las
perspectivas de los participantes del mercado, incluso si la entidad pretende
un uso distinto, al respecto, el IGAC menciona: Las rentas para tener en
cuenta en el cálculo del valor comercial de la propiedad deben estar asociadas
exclusivamente al inmueble y no a la rentabilidad de la actividad económica que
en él se realiza. Nuevamente, el IGAC considera una aproximación al principio
de máximo y mejor uso soslayando el tema relacionado con la factibilidad
financiera, no obstante, se sigue evidenciando la carencia de criterios para
cumplir con dicho principio.
IV.II. Valoración de inmuebles en Colombia
El IGAC encuentra apropiados los siguientes métodos para la estimación
del valor comercial de los inmuebles: Método de comparación o de mercado,

152Guevara, O sorio, Pulgarín-Arias. Medición del valor razonable de los bienes inmuebles en Colombia...
Guevara-Sanabria, J., Osorio-Ospina, J., y Pulgarín-Arias, A.
método de renta o capitalización por ingresos, método del costo de reposición
y método residual. En este orden de ideas, y asumiendo la necesidad de
maximizar los datos de entrada observables y minimizar los datos de entrada
no observables para la medición del valor razonable, más allá de proponer un
escalafón para las técnicas de valoración, es preciso primero analizar cuáles
son los datos que utiliza la estimación del valor comercial de un inmueble y
posteriormente, examinar la congruencia de los métodos mencionados por el
IGAC con los enfoques referidos por el IASB.
En este punto, se hace importante traer a colación la sentencia C-1265 de
2000 de la Corte Constitucional cuando indica: “¿Un peritaje deficiente puede
afectar tanto el derecho a la vivienda como la inversión de los compradores y
la garantía de las entidades financieras? Así, puede eventualmente resultar
razonable que, en cumplimiento de la función estatal de proteger los bienes de
las personas, el Legislador se ocupe de establecer unos requisitos para realizar
esta actividad por considerar que ello afectará el interés público o social.”
Adicionalmente se tiene la sentencia C-087 de 1998 M. P. Carlos Gaviria Díaz:
cuando indica que:
Parece claro que no se trata de una potestad arbitraria conferida al legislador, sino
de una competencia que debe ser ejercida razonablemente en vista de una finalidad
que el Constituyente juzga plausible (y aun inaplazable): impedir que el ejercicio torpe
de un oficio (arte o profesión), produzca efectos nocivos en la comunidad, al aludir
de modo inequívoco al riesgo social. Se desprende entonces, sin dificultad alguna,
que el ejercicio de un arte, oficio o profesión no está condicionado por la posesión
de un título académico sino cuando lo exige la ley, y que esta sólo puede exigirlo para
precaver un riesgo social.
Por otro lado un aparte clave del proceso de valoración, es la configuración
de los datos de entrada, de esta forma artículo 13 del decreto 1420 de 1998,
aparentemente, ostenta una completa transparencia ante los participantes
del mercado, configurando probables datos de entrada observables distintos
de los precios del mercado; sin embargo, en el artículo 14 del mismo
decreto, se absuelve a las entidades encargadas de realizar el avalúo, de toda
responsabilidad respecto a la veracidad de la información suministrada por la
entidad solicitante, con excepción de la concordancia de la reglamentación
urbanística que afecte el inmueble, debiendo informar al solicitante de las
inconsistencias encontradas al respecto. Dicho de otra manera, la información
arrojada en un avalúo técnico realizado con el juicio y detalle asumido por un
análisis exhaustivo de la información relacionada con el inmueble y la aplicación
de una metodología estandarizada, puede verse viciada por el suministro de
información sesgada por parte del solicitante, permeando el ingreso de datos
de entrada no observables.

153Contaduría U niversidad de Antioquia – No. 75. Medellín, j ulio-diciembre 2019
Para la estimación del valor comercial, se hace necesario realizar una
identificación apropiada del bien; respecto a esto, el IGAC (2008) en los
artículos 7 y 8 de la Resolución 620, se dispone a esclarecer los parámetros
para la identificación física y legal del bien objeto de avalúo. La referencia
a estos parámetros fortalece el concepto de mayor y mejor uso evocado en
dicha resolución y asumido como principio elemental de la medición del valor
razonable de activos no financieros por IASB (2015).
Adicionalmente, en Colombia con el advenimiento de la ley 1673 de 2013,
se incorporó un sistema que en cierta medida disminuye los márgenes de
subjetividad al momento de la definición de esto valores, pues tal como
ocurre en otras latitudes, la profesionalización del ejercicio de la valuación
de bienes implica la incorporación de cánones mínimos de aplicación para
hacer una valoración, que si bien no son un método garante de valor único, sí
corresponde a una limitante de la subjetividad que limita los riesgos y evita
inequidad, injusticia, ineficiencia, restricción del acceso a la propiedad, falta de
transparencia y posible engaño a compradores y vendedores tal como lo indica
el artículo 1 de la ley referenciada.
Por otra parte, la misma norma indica que dentro de las actividades que
corresponden a los avaluadores están las relacionadas en el artículo 4 de la ley,
según el cual corresponde a éstos: a) los avalúos del sistema financiero, para
la concesión de créditos, b) los avalúos por expropiación por la vía judicial
o administrativa; cuando se trate de realizar obras por el mecanismo de
valorización, concesión, c) los de las empresas del Estado o de los particulares
cuando lo requieren en procesos de fusión, escisión o liquidación, d) los de las
personas naturales o jurídicas que requieren avalúos periódicos de sus activos
para efectos contables, balances, liquidación de impuestos, que evidencien la
transparencia de los valores expresados en estos informes presentados a los
accionistas acreedores, inversionistas y entidades de control. Se puede observar
que sí existe regulación expresa de las actividades que hacen los avaluadores
y de la profesionalización, dado que sólo pueden ejercerla los que estén
registrados en el Registro Abierto de Avaladores.
En este orden de ideas se puede afirmar entonces que sí existe un margen
de intervención a la subjetividad del avaluó por parte del Estado en el Sector
Inmobiliario, y se hace través del Ministerio de Comercio, Industria y Turismo,
con el fin de buscar la formalización, productividad y la sana competencia en el
sector inmobiliario, máxime que estos bienes están altamente regulados por el
Código Civil (Jaramillo, 2001).
En definitiva, la capacitación e idoneidad de los evaluadores externos
inciden en mejorar la utilidad de las valoraciones y por ende facilita la toma de
decisiones para propósitos financieros (Shellhorn y Stir, 2019).

154Guevara, O sorio, Pulgarín-Arias. Medición del valor razonable de los bienes inmuebles en Colombia...
Guevara-Sanabria, J., Osorio-Ospina, J., y Pulgarín-Arias, A.
V. Medición del Valor Razonable en Colombia: Técnicas de
valoración
Los métodos para la estimación del valor comercial en Colombia son:
Método de comparación o de mercado, método de renta o capitalización por
ingresos, método del costo de reposición y método residual (IGAC, 2008);
(Borrero, 2008).
V.I. Método de comparación o de mercado
“Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial del bien, a
partir del estudio de las ofertas o transacciones recientes, de bienes semejantes
y comparables al del objeto de avalúo”. (IGAC, 2008, Artículo 1°). La técnica
propuesta por el IGAC (1998) en definición es congruente con el enfoque de
mercado del IASB (2015), en orden a que evalúa las ofertas o transacciones
recientes de bienes semejantes o comparables (Borrero, 2008; Castro, 2014).
Para la medición del valor razonable bajo el uso de técnicas congruentes con
el enfoque de mercado, el IASB (2015) fomenta el uso de matrices de fijación de
precios, matriz que no se encuentra explícitamente expuesta por el método
de comparación o de mercado (IGAC, 2008; Borrero, 2008; Castro, 2014); sin
embargo, dicha carencia se haya subsanada por la estipulación de rigurosos
procedimientos para el uso de medidas de tendencia central que requieren de
la recopilación de la suficiente información como para que el valor comercial
resultante del avalúo se vea favorecido en razonabilidad.
No obstante, es bastante pertinente tomar en consideración los
inconvenientes que sufre este método para beneficiar la medición del
valor razonable en Colombia: En primer lugar, como fue mencionado
preliminarmente, en Colombia pueden encontrarse mercados de tipo Principal
a Principal o Intermediados por Agentes Corredores para la ejecución de
transacciones con inmuebles, lo que quiere decir que no existen precios
cotizados en mercados activos, sino que dichos precios se configuran en el
momento en el que un comprador y un vendedor encuentren acuerdo, de tal
manera que el precio variará de acuerdo a cada parte interesada, es decir,
una negociación puede perfeccionarse de una manera distinta con cada
parte interesada del mercado: esta desavenencia se configura como un gran
inconveniente para encontrar la razonabilidad en el valor de un activo. Por otro
lado, se presenta una incógnita respecto a qué tan comparables pueden llegar
a ser dos activos no financieros; no obstante, y asumiendo el hecho de que la
similitud entre 2 ó más activos se encuentra claramente identificada, es preciso
buscar sentido a las palabras de Hernández (2005) cuando cuestiona el hecho
de encontrar cotizaciones para un activo similar o comparable y no encontrar
cotizaciones para el activo objeto de la estimación.

155Contaduría U niversidad de Antioquia – No. 75. Medellín, j ulio-diciembre 2019
V.II. Método de capitalización de renta o ingresos
Es la técnica valuatoria que busca establecer el valor comercial de un bien, a partir de
las rentas o ingresos que se puedan obtener del mismo bien, o inmuebles semejantes y
comparables por sus características físicas, de uso y ubicación, trayendo a valor presente
la suma de los probables ingresos o rentas generadas en la vida remanente del bien
objeto de avalúo, con una tasa de capitalización o interés. (IGAC, 2008, Artículo 2°)
Esta técnica aparentemente es congruente con el enfoque del ingreso
planteado por el IASB (2015), ya que existe una expectativa frente a los
importes futuros relacionados con la vida remanente del activo (Borrero,
2008; Castro, 2014). Sin embargo, al analizar la propuesta realizada por el IASB
respecto a las técnicas de valor presente apropiadas para aplicar el enfoque del
ingreso, encontramos que el método de capitalización de rentas o ingresos se
queda corto para evaluar las expectativas de los participantes de un potencial
mercado.
Ignorando la carente presencia de mercados activos con información
disponible para los inmuebles en Colombia, se puede enumerar varias de las
dificultades que enfrenta el método de capitalización de rentas o ingresos
para alcanzar una congruencia completa con el enfoque del ingreso del valor
razonable. En primer lugar, el uso del método de capitalización de rentas o
ingresos opera en contradicción del principio de máximo y mejor uso. El IGAC
(2008, Artículo 16°) en el numeral 5 de los aspectos a tener en cuenta para la
ejecución de este método, estipula: “Las rentas a tener en cuenta para el cálculo
del valor comercial de la propiedad deben estar asociadas exclusivamente al
inmueble y no a la rentabilidad de la actividad económica que en él se realiza”.
Según esto, el valor del activo no variaría al encontrar un potencial mejor
uso en conjunto con otros activos, circunstancia que claramente estaría en la
mirada de los participantes de un posible mercado del inmueble involucrado;
en segundo lugar, en consecuencia del sesgo permeado por la situación
expuesta en el párrafo anterior, la información que refleja la perspectiva de los
participantes del mercado es, si no nula.
Al respecto, el método de capitalización de rentas o ingresos se limita a
definir la tasa de capitalización y los flujos de efectivo correspondientes a la
vida remanente del activo, ignorando temas como la variación de dichos flujos
o la probable existencia de una prima de riesgo. Sin embargo, es preciso evaluar
también la aplicabilidad de estas determinaciones en activos no financieros,
pese a que la redacción de los lineamientos de la IASB, se concentran
enfáticamente en instrumentos financieros. Este elemento debe ser objeto
de un estudio minucioso en un estudio ulterior a este. Finalmente, es debido
abordar el tema de la tasa de capitalización y la desviación que representa
respecto a la estimación del valor razonable.

156Guevara, O sorio, Pulgarín-Arias. Medición del valor razonable de los bienes inmuebles en Colombia...
Guevara-Sanabria, J., Osorio-Ospina, J., y Pulgarín-Arias, A.
El IGAC en el numeral 6 de los aspectos a tener en cuenta para la ejecución
de este método contempla que:
La tasa de capitalización (i) utilizada en este método debe proceder de la relación
calculada entre el canon de renta y el valor comercial de las propiedades similares
al inmueble objeto de avalúo, en función del uso o usos existentes en el predio y de
localización comparable. (2008, Artículo 16°)
Aunque en este apartado se hace mención de los elementos a tener en
cuenta para juzgar la comparabilidad de varios activos, sigue existiendo un
bache respecto a la razonabilidad que representa utilizar información de otro
activo. En el caso de este método, al utilizar el valor comercial de activos
comparables para calcular la tasa de capitalización, podría llevarnos a utilizar
información poco fiable y verificable. Dicho de otra forma, el valor comercial
de un activo comparable, debe coherentemente responder a la utilización del
mismo método de medición, de no ser así, se abre la discusión a considerar si
este método de medición realmente es el apropiado para este activo debido
a que cuenta con información importante para el uso de otros métodos; o a
contemplar si el inmueble comparable realmente es comparable teniendo en
cuenta que ambos poseen condiciones muy distintas, hasta el punto en el que
uno de ellos posee información disponible para los participantes del mercado y
el otro no.
V.III. Método de costo de reposición
Es el que busca establecer el valor comercial del bien objeto de avalúo a partir de
estimar el costo total de la construcción a precios de hoy, un bien semejante al del
objeto de avalúo, y restarle la depreciación acumulada. Al valor así obtenido se le debe
adicionar el valor correspondiente al terreno. (IGAC, 2008, Artículo 3°)
Esta técnica es congruente con el enfoque de costo del IASB (2015), en
orden a que se busca reconocer el costo total de la construcción de un activo
comparable a precios actuales y su depreciación hasta la fecha, considerando
este valor como al que estaría dispuesto un participante de un mercado a
comprarlo (Borrero, 2008; Castro, 2014).
Sin embargo, en Colombia la obsolescencia de un activo se aproxima mediante
el desgaste exhibido por la depreciación contable, sólo hasta la implementación
de las NIIF a partir del año 2015, se pretende ampliar el concepto de
obsolescencia a lo que en esencia abarca su significado (Congreso de la República
de Colombia, 2009). “(…) La obsolescencia conlleva deterioro físico, obsolescencia
funcional (tecnológica) y obsolescencia económica (externa) (…)”. (IASB, 2015,
Parra B9). Es necesario ademas, hacer un estudio detallado de cómo el concepto
de obsolecencia de un activo puede influenciar en el valor comercial de un activo,
considerando que actualmente la compraventa de inmuebles parece no brindar
exagerada importancia a dicho elemento.

157Contaduría U niversidad de Antioquia – No. 75. Medellín, j ulio-diciembre 2019
V.IV. Método (técnica) residual
Es el que busca establecer el valor comercial del bien, normalmente para el terreno,
a partir de estimar el monto total de las ventas de un proyecto de construcción, acorde
con la reglamentación urbanística vigente y de conformidad con el mercado del bien
final vendible, en el terreno objeto de avalúo. Para encontrar el valor total del terreno
se debe descontar al monto total de las ventas proyectadas, los costos totales y la
utilidad esperada del proyecto constructivo. (IGAC, 2008, Artículo 4°)
Para el cálculo del total de las ventas, se debe hacer referencia a las ofertas
de inmuebles comparables y semejantes al proyecto planteado, de tal modo que
debe considerarse un mercado y las transacciones en él involucradas (IGAC, 2008;
Borrero, 2008; Castro, 2014); de esta manera, podemos encontrar congruencia
con el enfoque de mercado del IASB (2015). Por otro lado, para el cálculo de los
costos totales del proyecto, es necesario identificar la suma de los costos
directos, indirectos, financieros y de gerencia del proyecto, necesarios para
perfeccionar el proyecto, generando congruencia con el enfoque del costo.
En la Tabla 2 se puede observar un esquema donde se relaciona un resumen
de la congruencia de los métodos aceptados por el IGAC (1998) con los enfoques
estipulados por IASB (2015).
Tabla 2: Congruencias de los Métodos del IGAC con los enfoques del IASB
IASB
IGAC
Enfoque de
Mercado
Enfoque
de Ingreso
Enfoque
de Costo Ninguno
Método de comparación o de mercado X
Método de capitalización de renta o ingresos X
Método de costo de reposición x
Método (técnica) residual. X x
Fuente: Elaboración propia.
Del análisis pormenorizado de la congruencia de los métodos de medición
utilizados por el IGAC (2008) con los 3 enfoques propuestos por el IASB (2015),
podemos identificar 2 situaciones importantes:
• No existe ninguna técnica aprobada en Colombia que sea congruente con
el enfoque del ingreso; y
• El método de capitalización de rentas o ingresos no es congruente con
ningún enfoque de los propuestos por el IASB.
Es de aclarar que, el Método (técnica) residual expuesto previamente, es
utilizado generalmente a proyectos urbanísticos, de este modo, aunque el análisis
se concentra en su congruencia con los enfoques propuestos por la NIIF 13, en
esencia las propiedades involucradas en este tipo de proyectos son considerados
activos no corrientes mantenidos para la venta (IASB, 2015b), por lo que su análisis
debe ser evaluado desde otra perspectiva distinta a la que ofrece este trabajo.

158Guevara, O sorio, Pulgarín-Arias. Medición del valor razonable de los bienes inmuebles en Colombia...
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VI. Conclusiones
El concepto de valor razonable adoptado por el IASB está inmerso en altos
grados de subjetividad, lo cual distancia los parámetros y estándares para llegar
a un valor justo de mercado de los bienes de PPE. Por esta razón es necesario
que se desarrollen sistemas que den un grado de métrica que se ajuste a la
realidad de valor para que este se distancie de lo subjetivo. Por ejemplo, las
tercerías o dictámenes, las agremiaciones certificadoras, y las métricas de
las bases, serían instrumentos que aportarían a la brecha existente. Por otra
parte, si se trata de involucrar a los actores directos, un valor justo o razonable
debería considerar factores que determinen la posición de cada una de las
partes interesadas en el proceso, de esta manera, el avance en los IVS y los
protocolos de cooperación que puedan existir entre el IVSC y el IASB, significan
un punto importante en la evolución de este concepto.
La clasificación del IASB en Inmuebles destinados para la explotación,
Inversiones Inmobiliarias y Activos No Corrientes Mantenidos Para la Venta, se
configura en un punto de partida relevante a la hora de evaluar los impactos
que tendría en Colombia para los inmuebles en la medicion del valor razonable,
razón por la cual sería importante que el valor surja de las partes interesadas
en transar un activo inmueble, dado que éstas tendría el interes del maximo y
mejor uso del activo.
El mercado inmobiliario en Colombia está sujeto o atado a múltiples
variables como los Planes de Ordenamiento Territorial, tasas de cambio,
crecimiento urbanísticos, plusvalías por obras públicas, que no son parámetro
directo o estándar de las transacciones organizadas por los partícipes, por lo
que el camino de la medición del valor razonable en la PPE necesita desarrollar
varaibles cualitativas y cuantitavias para tener mayor oportunidad en la
extracción de los datos que alimentan las técnicas de valoración.
La estimación del valor justo de los activos inmuebles en Colombia, en
esencia aparenta configurar una medición del valor razonable, en orden a que
analiza la información del mercado a la que los posibles participantes podrían
acceder para tomar decisiones respecto al activo. Sin embargo, en el análisis del
máximo y mayor uso de un activo según las normas de referencia en Colombia
es aún corto y subjetivo en tanto existe un alto índice de autoevaluación, lo que
significa una transgresión al principio de máximo y mejor uso expuesto en la NIIF
13. Dicha transgresión se despliega alrededor de 3 situaciones: a) son escasos
los requerimientos de la normatividad colombiana respecto al cumplimiento
del principio de máximo y mejor uso; b) los requerimientos establecidos por
la normatividad colombiana se equiparan a pequeñas partes de la definición
completa del principio de máximo y mejor uso realizada por el IASB; y c) los
pocos requerimientos que existen en la normatividad colombiana se encuentran

159Contaduría U niversidad de Antioquia – No. 75. Medellín, j ulio-diciembre 2019
dispersos a lo largo y ancho de las disposiciones normativas relacionadas con el
tema de valoración de activos inmuebles, sin encontrar estandarización alguna.
La regulación colombiana relacionada con la valoración de inmuebles
esta impactada negativamente, dado que no existen sistemas de selección de
información objetiva para el suministro en la medición del valor comercial de
los activos, en especial porque los entes de inspección, vigilancia y control
(superintendencias), no han reglamentado de forma específica las métricas
cualitativas y cuantitativas, salvo cuando se habla de la super-financiera y super-
solidaria.
De las cuatro técnicas de valoración en Colombia solo tres son congruentes
con los enfoques expuestos en la NIIF 13 por el IASB, lo que quiere decir que,
para propender por una valoración distinguida por parámetros internacionales,
hace falta ajustar la metodología utilizada en Colombia para este menester.
Es debido resaltar que las incongruencias encontradas entre el valor comercial
estimado por los avalúos en Colombia y la medición del Valor Razonable bajo la
NIIF 13, son elementos que deben ser analizados para encontrar una verdadera
convergencia a normas internacionales, por lo tanto los efectos que la medición
del valor razonable tienen sobre los procedimientos establecidos en Colombia
para la valoración de PPE son considerablemente influyentes y ameritan que
entidades normalizadoras como lo son: el Consejo Técnico de Contaduría
Pública, el Instituto Geográfico Agustín Codazzi e incluso el Registro Nacional
de Avaluadores y la entidades de inspección vigilancia y control adopten
regulaciones, con el fin de dar armonía a los preceptos internacionales.
Esta línea de investigación necesita seguir desarrollándose con trabajos
cualitativos y cuantitativos, que fortalezcan el proceso de valoración a valor
razonable en la PPE de tal forma que se mejore la comparabilidad y por ende la
calidad de la información contable.
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